Ingatlanjogi alapfogalmak
logo.jpg Tartalom
                                          Ingatlanjogi alapfogalmak

Az alábbi tartalom 90 napnál régebbi !!!

Adásvétel

Az eladó fõ kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan birtokba adása a vevõnek. A vevõ ezzel szemben a dolog átvételére, és vételár megfizetésére köteles. Csak az írásba foglalt adásvételi szerzõdés tekinthetõ érvényesnek, mely közjegyzõ vagy ügyvéd ellen jegyzett.

Csere

A csereszerzõdésben a felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevõ a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerzõdés annyiban különbözik az adásvételtõl, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevõ sem vételárat fizet, hanem a saját tulajdonjogának átruházását vállalja.

Elidegenítési és terhelési tilalom

Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza. A tilalom alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerzõdésen alapulhat, célja, hogy más személynek az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog, vételi jog, öröklési szerzõdés) biztosítsa.

Erkölcsi avulás

Az ingatlan típusára, jellegére, a kivitelezés technológiájára vonatkozó olyan arányszám, amely az építési divat elvárásait tükrözi az eltelt idõ függvényében, ami vonatkozhat a típusra, formára, de az anyagokra is. Mint negatív tényezõ hathat a mûszaki értékre-, és szerepet játszhat a piaci forgalmi értékben egyaránt, azonban inkább ez utóbbinál célszerû figyelembe venni, hiszen a ?lefutott? típus, elavult technológia az esetleges késõbbi értékesíthetõséget nehezítheti meg.

Elõleg

Az adásvételi szerzõdésben a felek megállapodhatnak abban, hogy a vevõ a vételárat a szerzõdésben megjelölt idõpontokban és részletekben fizeti meg. Az elõleget (vételárrészletet) a teljes vételárba be kell számítani, s amennyiben a szerzõdés utóbb mégis meghiúsul a már megfizetett elõleg visszajár.

Értékcsökkenés (vagy növekedés) összesen

A fenti értékbefolyásolók rögzítése és súlyozása alapján a mértéküket %-os arányban kell összegezni.

Fajlagos forgalmi érték

A mûszaki paraméterekre alapozott, egységre (pl. egy négyzetméterre) vonatkozó megállapítás, amelyhez az erkölcsi avulás és a forgalmi viszonyok változásának ráhatása következtében kialakítható egy természetes számmal kifejezhetõ összeg.

Fajlagos mûszaki érték

Az újra elõállítás fajlagos költsége, valamint és a mûszaki állapot szerinti negatív hatások levonása után kialakult aktuális állapot minõsítése, amely a fizikai hibákat, avultságot, az életkorhoz képest kisebb-nagyobb elhasználódást (vagy állapotjavítást) magában foglaló tényadat, százalékos arányban.

Forgalmi viszonyok változásának hatása

Az értékbecslés szempontjából legfontosabb tényezõ, amely kifejezi, hogy az adott környéken, környezetben változtak-e az értékesítés feltételei? Meg kell vizsgálni, hogy a konkrét ingatlan-típusra vonatkozó keresleti-kínálati viszonyok hatása miképpen érzõdik a szabadpiacon, a vásárlóerõ mennyiségében és minõségében milyen átalakulások, átrendezõdések történtek, az értékesíthetõség esélyei hogyan valószínûsíthetõk, Itt célszerû részletesen kitérni arra is, hogy maga az ingatlan milyen funkciót tölt be, milyen tevékenység folyik benne, ennek van-e piacai, a foglalkoztatás öncélú vagy haszonteremtõl.

Foglaló

Az adásvételi szerzõdés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül a vevõ foglalót adhat. A szerzõdés megkötésekor átadott pénzösszeget csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerzõdésbõl kétségtelenül kitûnik (a szerzõdésben kifejezetten meg kell jelölni, hogy a vevõ a pénzösszeget foglalóként és nem elõlegként adta). Amennyiben a szerzõdést teljesítik, a foglalót a vételárba be kell számítani, ha pedig a szerzõdés olyan okból szûnik meg, amelyért egyik fél sem felelõs, vagy mindkét fél felelõs, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulása esetén, a meghiúsulásért felelõs fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni. (Ha a vevõ hibájából hiúsul meg a szerzõdéskötés, akkor az eladónak az átadott foglalót nem kell visszafizetnie, ellenkezõ esetben, ha az eladó hibájából hiúsul meg az ügylet, a vevõ a foglaló kétszeresét követelheti vissza.)

Hagyaték

A hagyaték az elhunyt embernek (örökhagyónak) a vagyona, amely a halálával az örökösökre száll át. A hagyatékba tartoznak az örökhagyót megilletõ, pénzben kifejezhetõ értékkel bíró jogok és kötelezettségek.

Hasznos alapterület

Amely magában foglalja az összes helyiségek tételes és pontos felsorolását, a belsõ tereket határoló falak között mért távolsági értékek alapján számított négyzetmétert.

Használat

A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint együtt élõ családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja, és hasznait szedheti. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhetõ át. A használat joga személyhez kötött, korlátozott jog.

Haszonélvezet

Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, és hasznait szedheti.

Ingó dolgok

Ingó dolognak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az állag sérelme nélkül az egyik helyrõl a másikra áthelyezhetõk

Jelzálogjog

A zálogjog olyan, a szerzõdést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít.

A Köteles rész az elhunyt legközelebbi hozzátartozói számára meghatározott mértékû részesedést biztosít akkor is, ha az örökhagyó élõk közötti jogügylettel vagy végintézkedéssel vagyonát, vagy annak túlnyomó részét más személy (személyek) részére juttatta

Köteles részre jogosultak

Köteles rész illeti meg az örökhagyó leszármazóját, házastársát, továbbá szülõjét, ha az örökhagyónak törvényes örököse, vagy végintézkedés hiányában az lenne. Köteles rész címén a leszármazót és a szülõt annak fele illeti, ami neki törvényes örökösként jutna. Ha a házastársat, mint törvényes örököst haszonélvezeti jog illetné meg, az õ köteles része a haszonélvezeti jog korlátozott mértéke. Abban az esetben azonban, amikor a házastárs törvényes örökösként nem haszonélvezetet örökölne, köteles-részül õt is a törvényes örökrészének a fele illeti meg.

Lakástulajdon

Lakástulajdonnak minõsül:

  1. lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel
  2. az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten található lakóház, a hozzá tartozó kivett területtel együtt.

Lakásnak minõsül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülõ építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetõszerkezet) eléri. Nem minõsül lakástulajdonnak:

  1. a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerû használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, mûhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá
  2. az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelõzõen már legalább 5 éve más célra hasznosítanak


Mértékegységek

1 m2
0,2780 négyszögöl
1 négyszögöl
3,5966 m2
1 ár (a)
100 m2
1 hektár (ha)
10.000 m2
1 hektár
1,738 katasztrális hold (kh)
1 kataszteri hold
1.600 négyszögöl
1 kataszteri hold
0,5754 hektár
1 kataszteri hold
5.754,64 m2
1 magyar hold
1.200 négyszögöl
1 magyar hold
0, 4316 hektár

Mûszaki avultság

A teljesen kész, az új, vagy a számított újra elõállítási értékéhez képest %-os arányban határozza meg azokat a körülményeket, amelyek miatt szükséges csökkentést alkalmazni, a teljeset 100 %-osnak számítva,

Öröklés

Az öröklésnek két fajtáját különböztethetjük meg. Végintézkedés hiányában a törvényes öröklés szabályait kell alkalmazni. Ennek alapján - az alábbi sorrendben - az elhalt személy leszármazói, házastársa, ezek hiányában pedig a felmenõi örökölnek. Ha az örökhagyó után leszármazók és túlélõ házastárs is marad, az ingatlan tulajdonjogát a leszármazó(k) öröklik, a házastárs pedig - özvegyi joga alapján - holtig tartó haszonélvezetre jogosult. (Az özvegyet megilletõ haszonélvezeti jog újabb házasságkötéssel megszûnik!) Az örökhagyó végintézkedése alapján, a törvényes öröklés szabályaitól eltérõen lehet a hagyaték - így a hagyatékba tartozó ingatlan - jogi sorsát rendezni.

Széljegy

A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja.

Telki szolgalom

Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára elõnyös más hasonló célra lehet alapítani. Ha valamely föld nincs összekötve megfelelõ közúttal, a szomszédok kötelesek tûrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon. A telki szolgalom létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

Tulajdonjog fenntartása

Az eladó az adásvételi szerzõdés megkötésekor tulajdonjogát írásban, a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja. (Ha az átadás/birtokba adás nem vezet a tulajdonjog megszerzéséhez, akkor az eladó tulajdonjogának fenntartásáról beszélünk.) A vételárhátralék megfizetésével egyidejûleg az eladó köteles - külön nyilatkozattal - a vevõ tulajdonszerzéséhez hozzájárulni.

Újra elõállítási költség

Az egységnyi-, vagy a teljes területre vonatkoztatott olyan ár, amely alapján feltételezzük, hogy a vizsgált ingatlant ugyanazokból (vagy hasonló) anyagokból, azonos technológiával, építési móddal, milyen összegért lehetne megépíteni, megvalósítani. Ez szintén fontos eleme az össz-becsértéknek, meghatározása azért is elkerülhetetlen, mert vannak olyan ingatlantípusok, amelyek ennek számítása nélkül korrektül nem is minõsíthetõk.

Vagyoni értékû jog

Vagyoni értékû jognak tekinthetõk a pénzben kifejezhetõ értékkel bíró jogok. ( tartós földhasználat, haszonélvezeti, használati jog, bérleti jog, telki szolgalom, üdülõhasználati jog).

Kép